פסק-דין בתיק עת"מ 2478/05

1.         עתירה לביטול החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל-אביב (להלן: " ועדת הערר") מיום 20.6.05, שבה נדחתה התנגדות העותרים להרחבת דירתו של המשיב 2 (להלן: " המשיב") בקומה א' ברחוב ברכיהו הנקדן 2 ת"א (להלן: " הבית"). בבית ארבע דירות על שתי קומות, וכן חצר שהיא רכוש משותף של ארבע הדירות. העותרים מתגוררים בקומה א' מעל דירתו של המשיב, באגף המערבי של הבית. באגף המזרחי מתגוררים המשיבים 3-6, שלא הגיבו לעתירה ולא התייצבו לדיון.

2.         על פי הסדר הקיים מזה שנים רבות בבית נשוא העתירה, ואשר נהוג גם בבניינים אחרים בהדר-יוסף, דיירי הקומה העליונה משתמשים בחצר הקדמית של הבניין באגף בו הם מתגוררים, ואילו דיירי דירת הקרקע משתמשים בחצר האחורית של אגף הבניין בו הם גרים. לכל דירה יש כניסה נפרדת, ואין חדר מדרגות בבית.

3.         המשיב רכש את דירתו בשנת 1999, לאחר שבירר כי ניתן להרחיב את הדירה עד לשטח של 118.5 מ"ר, כאשר שטחה המקורי הוא 46.8 מ"ר. הרחבה זו מתאפשרת על פי תב"ע 2204, בהתאם להרחבה מטיפוס 1-C (נספח ג' לעתירה). העותרים אינם מתנגדים לבניה, אך הם הגישו התנגדות לבקשה שהגיש המשיב לקבלת היתר בניה להרחבת דירתו, בשל כוונה להרחיב את הדירה לכיוון צפון ומערב אל תוך שטח הרכוש המשותף, מעבר למה שמותר, לדעתם, על פי תב"ע 2204 בהתייחס להרחבה מסוג 1-C. הרחבה שכזו, לטענתם, מנוגדת לתב"ע, ופוגעת בזכות הקניינית של העותרים, אם כי הם מדגישים שנושא הזכות הקניינית איננו עומד לדיון בה.

4.         בנסיבות האמורות לעיל, הגישו העותרים התנגדות לבקשה להרחבה שהגיש המשיב. ההתנגדות נדונה ונדחתה ביום 22.4.02, לאחר שועדת המשנה של הועדה המקומית שמעה את טענתם של כל דיירי הבית.

בין נימוקי ההתנגדות שהעלו העותרים, נטען גם כי " קו הבניין מאחור איננו נכון על פי תוכנית המתאר וגולש ממנו" (סעיף 4 לנספח א'1 לתגובת המשיב). אך הוועדה המקומית שהעניקה את ההיתר למשיב, נסמכה על דברי מהנדס מחלקת הרישוי, עופר דואניס, אשר אמר במהלך הדיון (נספח ו' לעתירה):

" - התוספת מוצעת במסגרת קווי הבנין.

- התוכנית אינה תואמת את טיפוס ההרחבה (1-C - ע.ב. ), אך לפי תב"ע 2691 הוועדה המקומית רשאית לאפשר הרחבה גם באופן שאינו תואם את נספח הבינוי, אם קיים, בתנאי שמירה על התחום המותר לבנייה ועל שטח ההרחבה המקסימלי הקבוע בתוכנית הראשית.

- מבוקש שינוי מיקום המדרגות... בניגוד לטיפוס ההרחבה ללא הסכמת השכן מקומת הקרקע (העותרים - ע.ב. )".

ודוק: אין מחלוקת בין הצדדים, שההיתר שניתן למשיב איננו תואם את טיפוס ההרחבה

1-C. אלא שלטענת המשיבים, הדבר היה ברור לחלוטין לוועדה המקומית ולוועדת הערר, אשר סמכו על כך שעל-פי תב"ע 2691 ניתן לאשר את ההיתר, למרות החריגה מן המבנה הטיפוסי 1-C. סעיף 9א' לתוכנית 2691 (נספח ה' לעתירה) קובע כי:

" הועדה המקומית רשאית לאפשר הרחבה גם באופן שאינו תואם את נספח הבינוי, אם קיים, בתנאי שמירה על התחום המותר לבניה ועל שטח ההרחבה המקסימלי הקבוע בתוכנית הראשית".

תב"ע 2691 נועדה לאפשר הגמשות בתוכניות שונות, וביניהן תב"ע 2204, והוראותיה גברות על התוכניות האחרות (סעיפים 7 ו- 11 לתוכנית).

זאת ועוד, המהנדס דואניס ציטט בדבריו בפני הועדה המקומית את האמור בסעיף 9ד. לתב"ע 1269, לאמור כי:

"במגרשים עם בניינים בני שתי קומות, רשאית הועדה המקומית לאפשר הרחבת דירה בקומה שניה בקונטור הבנין הקיים ו/או בחריגה המותרת מהקיים בתחומי קו הבנין האחורי, גם ללא הרחבה בקומה הראשונה. במקרה של חריגה מקונטור הבנין הקיים תדרש הסכמת בעלי הדירה שמתחתיה". 

בהקשר לדברים אלו, הוסיף המהנדס דואניס ואמר: " המגרש הנדון ללא חזית אחורית וכולל 3 חזיתות קדמיות וחזית צדדית אחת".

מדברים אלה עולה בבירור, ראשית, כי טענתם של העותרים כי היתר הבנייה למשיב חורג מקווי הבנין ומטיפוס ההרחבה 1-C שבתב"ע 2204, היתה מונחת בפני הוועדה המקומית, ונדחתה. לכן, טענה זו היתה מונחת גם בפני ועדת הערר, שאישרה את החלטת הוועדה המקומית ביום 5.8.02 (ראה להלן).

שנית, ברור כי הועדה המקומית (ולאחריה גם ועדת הערר) היו ערות להוראת סעיף 9ד. לתב"ע 2269, ולכך שהעותרים אינם מסכימים להרחבה. אך הן קבעו שתיהן כי התוספת המוצעת אינה חורגת מקוי הבנין, וכי בבית הנדון אין קו בנין אחורי. הטענות שמעלים העותרים כיום, כי הבניה חורגת מקוי בנין אחורי, עומדות כנגד קביעה עובדתית של שתי הוועדות, אשר מועלית באיחור בלתי מוסבר של שלוש וחצי שנים.

5.         על החלטת הועדה המקומית הוגש ערר לועדת הערר, אשר נדחה ביום 5.8.02 (להלן: " ההחלטה הראשונה" - נספח א' לתגובת הועדה). הועדה נתנה החלטה מפורטת, לאחר ששמעה את טענות הצדדים וערכה ביקור במקום (סעיף 10 להחלטה). הועדה קבעה בסעיף 2: " מבחינת שטחי הבניה וקווי הבניה אין הועדה חורגת מהתוכניות החלות במקום ואין היא כוללת הקלות". ועדת הערר אישרה את החלטת הועדה מקומית ליתן את היתר ההרחבה, כפוף להגשת בקשה להקלה על פי תב"ע 2691, המחייבת בניה ברצף מלמטה כלפי מעלה, שכן ההיתר שהתבקש לא ענה לדרישת הרצף.

בהחלטת ועדת הערר נקבע במפורש כי ההיתר שניתן איננו חורג מהתוכניות החלות במקום, מבחינת שטחי הבניה וקווי הבניה. הטענה העיקרית שמעלים העותרים כיום, לפיה ההיתר שניתן חורג מעבר למותר בבניין מסוג 1-C לפי תב"ע 2204, היתה צריכה להיות מועלית בעת שנדון העניין בפני ועדת הערר בהחלטתה הראשונה. למצער - היה מקום להגיש עתירה מינהלית כנגד ההחלטה הראשונה מיום 5.8.02, אם סברו העותרים שועדת הערר אישרה מתן היתר המנוגד לתוכנית החלה, שהרי הועדה קבעה במפורש ההיתר אינו חורג מן התוכניות החלות. גם דבר זה לא נעשה.